Φορολογία ενοικίων 2026: Τι αλλάζει σε βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση

Το 2026 φέρνει ουσιαστικές αλλαγές στη φορολογία των ενοικίων, με βασικότερη τη νέα κλιμακωτή φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία. Το νέο πλαίσιο αφορά όσους αποκτούν εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και όσους εκμισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια, εφόσον το εισόδημα αυτό εξακολουθεί να θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Από το φορολογικό έτος 2026, η αυτοτελής κλίμακα για το εισόδημα από ακίνητα διαμορφώνεται ως εξής: 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 25% για το τμήμα από 12.001 έως 24.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ και 45% για το υπερβάλλον ποσό. Σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, η βασική αλλαγή είναι η εισαγωγή του νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25%, ο οποίος μειώνει αισθητά την επιβάρυνση για τα μεσαία εισοδήματα από ενοίκια.

Για τη μακροχρόνια μίσθωση, το εισόδημα συνεχίζει να φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία με τη νέα κλίμακα. Εξακολουθεί επίσης να αναγνωρίζεται το εφάπαξ ποσοστό 5% για δαπάνες επισκευής και συντήρησης, εφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, κάτι που μειώνει τη φορολογητέα βάση.

Για τη βραχυχρόνια μίσθωση, η βασική διάκριση παραμένει ίδια και το 2026: όταν φυσικό πρόσωπο εκμισθώνει έως δύο ακίνητα, επιπλωμένα, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με την ίδια κλίμακα των ενοικίων. Αν όμως παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες ή αν ο εκμισθωτής διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα, τότε το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Για νομικά πρόσωπα, το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.

Ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο για το 2026 είναι το φορολογικό κίνητρο υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης. Ιδιοκτήτες που μετατρέπουν κενό ακίνητο ή ακίνητο που βρισκόταν σε βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια μίσθωση μπορούν να λάβουν απαλλαγή φόρου εισοδήματος από τα ενοίκια για 36 μήνες. Το μέτρο αφορά συμβάσεις που συνάπτονται από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2026 και, σύμφωνα με την επίσημη ενημέρωση, συνδέεται με προϋποθέσεις όπως το ακίνητο να είναι έως 120 τ.μ. με προσαύξηση ανά εξαρτώμενο τέκνο και η νέα μίσθωση να είναι μακροχρόνια.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι το 2026 οι ιδιοκτήτες πρέπει να εξετάζουν ξεχωριστά δύο ζητήματα: πρώτον, ποια κλίμακα φόρου εφαρμόζεται στο εισόδημά τους από ενοίκια και, δεύτερον, αν η βραχυχρόνια εκμετάλλευση του ακινήτου τους εξακολουθεί να φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή αν περνά σε καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας. Για όσους σκέφτονται στροφή από Airbnb ή άλλη βραχυχρόνια μίσθωση σε σταθερό μισθωτήριο, το κίνητρο της τριετούς απαλλαγής φόρου είναι ένα από τα πιο ουσιαστικά νέα δεδομένα της περιόδου.

Το 2026 φέρνει νέα φορολογικά δεδομένα για τα εισοδήματα από ενοίκια. Για αυτό, πριν επιλεγεί βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση, καλό είναι να εξετάζεται όχι μόνο το αναμενόμενο έσοδο, αλλά και η τελική φορολογική επιβάρυνση.